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오윤섭의 부자노트
변하지 않을 이재명정부, 변하지 않는 주택시장
6.3 지방선거후 주택시장을 예의주시하고 있습니다. 지방선거가 끝났다고 바로 시장이 바뀌지는 않을 것입니다. 하지만 미묘한 변화기류가 나타나고 있습니다. 20억원 이하 매매시장을 중심으로 거래량 감소에도 신고가 행진은 이어지고 있습니다. 비거주 1주택자 세낀 매물은 시장에 조금씩 나오고 있지만 무주택자의 매수세도 약해 무의미한 유통물량 증가책으로 결론이 나… 3일전 오윤섭
강의
[본공지] 특강-지금 어디를 사고 팔 것인가?
6.3 지방선거가 끝났습니다. 서울시장 결과를 보면 불의는 참을 수 있지만 불이익은 참을 수 없다는 말이 생각나네요. 이재명 대통령이 오는 28년 4월 총선까지 부동산 규제책을 강행할지, 아니면 속도조절 할지 주목됩니다. 이번 특강은 26년 하반기 주택시장 전망을 간단하게 다루고 지금 사야할 사람, 지금 갈아탈 사람에 포커스를 맞췄습니다. 최근 매매시장 동… 6일전 오윤섭
오윤섭의 부자노트
5월말부터 매수세가 강해진 이유
* 이번 주 오윤섭의 부자노트가 예약 실수로 수요일에 올라가 삭제하고 목요일 오전 8시에 다시 등록했습니다. 덧글 다신분 양해바랍니다^^ 목요일 이른 아침에 보니 서울시장 선거가 초박빙인데요. 오전 7시를 터닝포인트로 역전돼 표차가 갈수록 벌어지고 있습니다. 송파구, 동작구, 영등포구 등 남은 표가 많은 구를 보면 최종 결과를 쉽게 알수 있을 듯합니다. 이… 2026.06.04 오윤섭
오윤섭의 부자노트
다시 매수세가 강해지는 3가지 이유
수도권 중저가시장은 물론 고가시장도 다시 매수세가 강해지고 있습니다. 물론 거래량을 동반한 상승랠리(불장)는 아닙니다. 다만 고가시장의 경우 5월 거래량이 당초 예상보다 크게 늘어나고 있습니다. 토허제 영향으로 4월 매매약정을 하고 5월에 본계약을 하는 경우가 적지 않습니다. 또 5월 9일까지 토지거래허가 신청분이 한꺼번에 몰리면서 5월 본계약 거래량이 크… 2026.06.03 오윤섭
강의
[사전공지] 6월 13일(토) 26년 하반기 주택시장 전망 특강
6월 13일(토) 오전 10시 26년 하반기 주택시장 전망 특강을 합니다. 6월 8일(월) 오전 10시에 본공지합니다. 어느때보다 시장참여자들 개개인에게 각자도생이 중요해지고 있습니다. 현실적 낙관주의자로서 시장을 어떻게 보느냐가 중요합니다. 5월 10일 이후 양도세중과시대에 급매도 없고 주담대 규제도 심한데 누가 지금 집을 살까? 시장을 회의적으로 바라보… 2026.06.01 오윤섭
오윤섭의 부자노트
5월 10일 이후 거래된 실거래가를 보고
6.3 지방선거가 코앞입니다. 정비사업(특히 민간 재건축)의 경우 이재명정부 리스크에 이어 지자체 단체장 리스크까지 대비해야 하는 시대가 다가오고 있습니다. 특히 정비사업 속도에 막대한 영향을 주는 서울시의 경우 여야 두 후보가 오차 범위내에서 각축을 벌이고 있습니다. 서울은 오세훈발 신속통합기획 정비사업이 재개발은 물론 재건축까지 지배하고 있어 선거 결과… 2026.05.28 오윤섭
오윤섭의 부자노트
7월까지 매매시장은 어떻게 움직일까?
주택시장 내외부 변수가 동시에 발생하고 있습니다. 유가, 주거비 등 뜨거워진 4월 소비자물가지수(CPI) 발표후 미국발 국채금리가 행진하고 있습니다. 케빈 워시 신임 연준 의장이 이번주 금요일 취임합니다. 견조한 고용지표와 물가상승 압력으로 당초 금리인하 기조는 크게 후퇴하고 있는 상황입니다. 이에 한국도 시장금리, 환율, 주가가 요동치고 있습니다. 연내 … 2026.05.21 오윤섭
강의
[판매중] 소책자-양도세중과시대 자산증식 전략
다주택자에 대한 조정대상지역 양도세 중과가 4년 만에 부활했습니다. 이번에 만든 소책자 '양도세중과시대 자산증식 전략'은 이재명정부에서 규제의 '파도'를 넘어 부동산으로 자산을 증식할 수 있는 투자전략을 제시합니다. 이재명정부는 양도세중과시대에 매물잠김을 해소하기 위해 5월 12일 비거주 1주택자의 세낀 매물에 대해 26년 12월말까지 갭투자를 허용했습니다… 2026.05.14 오윤섭
오윤섭의 부자노트
비거주 1주택 갭투자 허용이 의미없는 이유
5월 12일 1주택자가 전월세를 주고 있는 토허제 아파트에 대해 한시적으로 갭투자를 허용했습니다. 5월 10일 이후 양도세중과시대를 맞아 매물잠김을 해소하기 위한 대책입니다. 이재명정부가 출범한지 1년도 안됐는데 너무 많은 규제설이 난무하고 너무 많은 규제가 대기하고 있습니다. 이제 웬만한 규제책에 대해선 시장참여자들에게 내성이 생기기 시작했습니다. 이번 … 2026.05.14 오윤섭
오윤섭의 부자노트
5월 10일 이후 주택시장과 규제책 움직임
이재명정부가 들어선후 속도감있는 규제책은 매매시장에 커다란 영향을 미치고 있습니다. 거래량과 매매가에 직접적인 영향을 주고 있습니다. 문제는 시장에 미치는 영향이 지속적이지 않다는 것입니다. 역대급 수급 미스매치 상황에서 규제책은 변동성만 높일 뿐입니다. 다주택자 조정대상지역 양도세 중과 유예 일몰기한이 5월 9일인데 토요일 입니다. 따라서 5월 8일(금)… 2026.05.07 오윤섭
강의
[공지] 5월 오윤섭의 이메일 상담입니다
5월 10일 조정대상지역에서 양도세 중과가 부활됩니다. 매매시장과 전월세시장의 방향은 갈수록 뚜렷해지고 있습니다. 다주택자 매물이 토허제 아파트시장에서 사라질 것입니다. 1주택자 매물만 남을테니 매매물량이 급감할 것입니다. 전월세시장은 지난 20년 8월 임대차2법 강행 수준으로 심각합니다. KB부동산의 서울 전세수급지수가 180을 넘었습니다. 이제 서울 등… 2026.05.04 오윤섭
오윤섭의 부자노트
비거주 1주택자에 대한 세부담 증가에 대해
4월 거래량이 3월보다 크게 늘어나고 있습니다. 서울 아파트매매 거래량의 경우 토지거래허가신청 기준으로 4월에 전달보다 30% 안팎 증가했습니다. 강남권 거래량은 3월부터 늘어나기 시작했는데 4월에는 강남3구외에 용산구 성동구 강동구 마포구 서대문구 동작구 강서구에서 전달보다 거래량 증가폭이 커졌습니다. 다만 4월 중순이후 서울권 1급지로 대표되는 25억원… 2026.04.30 오윤섭
오윤섭의 부자노트
유주택자의 토끼몰이에 어떻게 대응할까?
이재명정부의 유주택자에 대한 압박을 보면 토끼몰이가 생각납니다. 80년대 이전일까요? 옛날 시골에서 겨울철 눈이 많이 왔을때 앞발이 짧고 뒷발이 길어 내리막에 약한 토끼를 산 위에서 아래로 몰면서 잡는 것을 말합니다. 이재명정부는 1월말부터 당정이 전면에 나서 유주택자를 압박하고 있습니다. 당근은 없고 채찍만 가하는 모양생입니다. 이에 유주택자들은 어떻게 … 2026.04.23 오윤섭
오윤섭의 부자노트
수요억제 드라이브는 올바른 방향이 아니다
이재명정부는 주택시장 수요는 지속적으로 억제할 수 있는 '대상'이라고 생각하는듯합니다. 신규 공급은 공급플랜에 머물러 지지부진합니다. 규제책을 남발하면서 시장에 남아있는 유통물량을 고갈시키고 있습니다. 유통물량이 급감하더라도 수요를 억제하면 된다는 식입니다. 수요는 지속적으로 억제할수 있는 대상이 아닙니다. 그건 바로 공포와 탐욕을 오가는 인간이 시장참여자… 2026.04.16 오윤섭
오윤섭의 부자노트
아파트값을 하락시키려는 언플을 무시해야 하는 이유
주택시장 규제설이 변화무쌍합니다. 4.1대책으로 4월 17일부터 임대사업자 등 다주택자 주담대 만기 연장을 불허하기로 했습니다. 또 사업자대출을 주택구입 등 용도외 로 썼다면 즉각 대출금을 회수할 방침입니다. P2P도 은행권 주담대 대출한도(최대 6억원, 최소 2억원)를 적용받게 됩니다. 한두달안에 비거주 1주택자에 대한 추가 규제(전세대출규제, 장특공제 … 2026.04.09 오윤섭
강의
[본공지] 4월 오윤섭의 이메일 상담입니다
다주택자 양도세 중과를 피하기 위한 토지거래허가 승인신청 데드라인이 2주 남짓 남았습니다. 3월 중하순에 급매물이 대부분 소진되면서 4월 들어선 거래가 소강상태입니다. 30억원 안팎 고가 시장에선 매도호가가 반등중입니다. 반면 50억원 안팎 초고가시장에선 매도호가를 내리고 있습니다. 혼조세입니다. 30억원 안팎 고가시장인 강동구 올림픽파크포레온이나 송파구 … 2026.04.06 오윤섭
오윤섭의 부자노트
4월 아파트시장 관전 포인트 세가지
양도세 중과 일몰기한은 5월 9일이지만 토지거래허가 신청 데드라인이 다가오면서 '바겐세일'이 끝나가고 있습다. 시장엔 다주택자가 매도하려는 매물이 남아있지만 급매물은 갈수록 줄어들고 있습니다. 3월 둘째주 이후 지난주말까지 갈수록 매수세가 강해지면서 거래량이 늘어나고 있습니다. 1주택자 갈아타기 교체수요가 막판에 뛰어들고 있습니다. 이번 주 오윤섭의 부자노… 2026.04.02 오윤섭
오윤섭의 부자노트
월세 폭등은 매매가 폭등으로 이어졌다
지역별 단지별 차이가 존재하지만 25억원 이상 강남권 고가시장은 다주택자 급매물이 90% 안팎 소진됐습니다. 다주택자 급매물이 소진되면 5월 이후엔 1주택자 매물만 남을 것입니다. 당연히 매도호가는 최소한 지난 1월 수준으로 원상회복될 것입니다. 송파 헬리오시티의 경우 1주택자 입주물 기준 84타입 로열동 로열층(RR)은 매도호가가 29억원대로 회복된 상태… 2026.03.26 오윤섭
오윤섭의 부자노트
4월 15일 데드라인까지 토허제 아파트값 예측
3월 18일 아파트 공시가격안이 발표됐습니다. 예상대로 지난해 상승장을 주도한 서울권 1급지 아파트 공시가격은 20% 이상 상승했습니다. 세부담 상한선이 150%이지만 보유세 부담은 불가피합니다. 3월말 추가 규제책이 나오고 4월중엔 가계부채대책과 보유세 공정시장가액비율 발표가 예정돼 있습니다. 다주택자가 토허제 아파트를 양도세 중과를 피해 팔 수 있는 데… 2026.03.19 오윤섭
강의
3월 24일(화) 양도세중과시대 대응전략 2차 특강
시장은 생물이라고 하죠. 지난 3월 7일 양도세중과시대 대응전략 1차 특강 이후 매매시장은 변화무쌍하게 움직이고 있습니다. 토허제 아파트 매매시장을 보면 25억원 이상 고가시장은 3월 첫째 주말에 바닥을 쳤습니다. 이어 3월 둘째주 지난주말 매수세가 더욱 강해지면서 다주택자 급매물이 빠르게 소진되고 있습니다. 압구정은 최고가 대비 10% 이상, 잠실은 5%… 2026.03.17 오윤섭