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경매 써!머리
[주간 경매시황] 9번 유찰된 빌라의 반전, 그리고 진짜 서울 빌라 경매의 실속
안녕하세요 새벽하늘입니다. 최근 경매 시장 뉴스 보면 자극적인 타이틀이 참 많습니다. "경매 물건이 13년 만에 최대다", "서울 빌라가 9번 유찰돼서 감정가의 13%에 팔렸다"면서 당장이라도 빌라 시장이 완전히 무너질 것처럼 말하죠. 그런데 과연 진짜 실전 시장도 그럴까요? 뉴스 기사 행간에 숨겨진 팩트와, 우리가 진짜 주목해야 할 서울 빌라 경매의 실속… 2026.05.18 새벽하늘
새벽하늘 칼럼
장특공제... 비거주 장특공제 폐지되면 이렇게 됩니다
안녕하세요 새벽하늘입니다. 먼저 며칠 전 매도한 물건에 대한 이야기로 시작하겠습니다. (샀다는, 낙찰받았다는 스토리 보다는 매도한 스토리를 더 좋아들하시더군요.. ^^) 최근 수도권 3건을 매도했는데 그 중 하나 입니다. 이녀석은 10여년 전 공매로 낙찰받은 녀석이었죠. 이때 당시 시세는 2.2억 이었습니다. 2억에 낙찰받았으니 2천정도 싸게 받았습니다. … 2026.05.04 새벽하늘
좋은책 좋은강의
[강의 공지] 경매실전반 강의 안내
2026.04.30 새벽하늘
경매강의 for 필드
대항력 포기? 절대 속지마세요!
안녕하세요 새벽하늘입니다. 서울 빌라, 오피스텔은 아직도 전세가보다 매매가가 낮은 물건들이 경매로 쏟아지고 있습니다. 하지만 임차인 입장에서는 다행이도 전세보증보험을 가입했다면 보증금을 손해보지는 않습니다. 보험가입한 곳에서 집주인 대신 보증금을 돌려주니까요. 대표적인 곳이 주택도시보증공사입니다. 엄청난 적자를 두들겨맞고 있는 곳이죠. 최근 3년간 7조 가… 2026.04.15 새벽하늘
경매강의 for 필드
명도확인서 먼저 줘도 될까?
안녕하세요 새벽하늘입니다. 명도를 진행할때 임차인은 배당받을 보증금을 수령하기 위해서는 낙찰자의 명도확인서가 필요합니다. 명도확인서에는 인감을 날인하고 인감증명서도 첨부해야 합니다. 명도확인서가 있어야 배당금을 지급해주는 이유는 임차인의 인도와 임대인의 보증금 지급이 동시이행관계에 있기때문입니다. 쉽게 설명하자면, 일반적인 상황에서 임차인이 나갈때 이런 실… 2026.04.13 새벽하늘
새벽하늘 실전투자
명도완료! 문을 열고들어갔더니 믿을수 없는 광경이...
안녕하세요 새벽하늘입니다. 얼마전 진행한 명도는 세상 편하게 마무리되었습니다. 얼굴도 마주치지 않았고, 하물며 전화통화도 하지 않았습니다. 내용증명, 그리고 몇 차례 문자를 주고받는것 만으로 끝냈습니다. 이사비 없이 관리비,공과금까지 모두 점유자가 정산하고 이사를 나갔습니다. 36년된 아파트였죠. 그런데... 문을 열고 들어가는 순간 펼쳐진 광경......… 2026.04.09 새벽하늘
새벽하늘 칼럼
대출규제 기준, 토지거래허가 기준 간단정리 _ 혼란속에 기회가 있습니다
안녕하세요 새벽하늘입니다. 며칠 전 또 부동산 정책이 발표되었습니다. 정확히는 가계부채 관리방안으로 핵심내용은 '다주택자 아파트 담보대출 만기연장 불허'입니다. 쉴틈 없이 쏟아져나오는 정책들을 모두 이해하는 일반인들은 없습니다. 하물며 전문가들도 모든내용을 정확히 이해하기는 어렵습니다. 하물며 정책을 낸 당국도, 실무를 처리하는 지자체도 해석이 달라 혼선이… 2026.04.07 새벽하늘
뉴스로 배우는 경매
서울아파트 경매 _ 낙찰률, 낙찰가율의 차이와 의미
안녕하세요 새벽하늘입니다. 며칠전 경매관련 기사를 정리해보겠습니다. 언뜻 보면 서울아파트 경매 낙찰가가 높아졌다고 생각할 수 있습니다. 하지만 해당기사는 그와 전혀 반대되는 내용입니다. 낙찰률과 낙찰가율은 혼동되기 쉽습니다. 낙찰률은 경매건수 대비 낙찰된 건수의 비율입니다. 경매 10건이 진행되고 5건이 낙찰되었다면 낙찰률은 50%입니다. 반면 낙찰가율은 … 2026.03.24 새벽하늘
경매강의 for 필드
빌라 경매 주의사항 _ 월세 130, 수익률 43%의 대반전(위반건축물)
안녕하세요 새벽하늘 입니다. 빌라 경매 물건을 검색하다 보니 이 물건이 눈에 들어왔습니다. 우선 “서울 역세권 + 준신축급 + 최저가 1억대"로 많은 수요층이 있는 조건입니다. 그런데 대항력 있는 임차인이 두명입니다. 뭐,,, 전에살던 임차인이 임차권등기후 나가고 새로운 임차인이 들어왔나보다 라는 생각이 우선적으로 들것이죠. 어쨌건 권리분석을 하는 차원에서… 2026.03.21 새벽하늘
뉴스로 배우는 경매
'오피스텔' 경매 괜찮을까요? (feat. 경매 특강)
수도권은 아파트는 물론 빌라, 다가구 등등 주택법상 모든 주택에 대해 강력한 대출규제가 적용되고 있습니다. 하지만 오피스텔은 '준주택'으로 분류되기때문에 해당사항이 없습니다. 당연히 풍선효과가 발생할수 밖에 없죠. 기사내용을 하나하나 분석해보겠습니다. 수도권, 지방 할것없이 전부 63% 이상 거래량이 늘었습니다. 면적을 보면 59~84에 해당하는 아파트 /… 2026.03.16 새벽하늘
뉴스로 배우는 경매
[속보] 세입자 있을경우 계약기간까지 실거주 의무 유예
5월 9일이면 규제지역 다주택자 양도세 중과 유예가 종료되는것으로 무게가 많이 기울어졌습니다. 대통령의 발언 이후 강남권의 매도심리는 상승하고 매수심리는 하락했습니다. 시장에 매물이 늘어나고 있습니다. 하지만 규제지역 모두 토허제가 적용됩니다. 임차인 만기가 남아있다면 팔고싶어도 팔수없습니다. 양도세중과 유예기한인 5월 9일까지 가격하락을 극대화하기 위해서… 2026.02.10 새벽하늘
새벽하늘 칼럼
임차권등기 권리분석, 어설프게 아는게 오히려 독이된다
임차인은 경매절차에서 반드시 배당요구종기 이전까지 배당요구를 해야만 배당에 참여할수 있습니다. 하지만 임차권등기의 경우 첫 경매개시결정등기전에 임차권등기가 되었다면 별도의 배당요구를 하지않아도 배당받을 채권자로 보는것이 대법원 판례입니다(대법원 2005. 9. 15. 선고 2005다33039 판결). 그런데 매우 중요한 것이 있습니다. 임차권등기는 두가지 … 2026.01.21 새벽하늘
새벽하늘 칼럼
경매 불장, 경매시장의 트렌드는 이렇게 바뀌고 있습니다 _ feat. 2026년도 전망
요즘 경매관련 뉴스 키워드는 "경매 불장"입니다. 작년이었던 2025년 10월엔 이런 기사가 나왔었죠. 25년 초부터 시작된 강남3구의 경매불장이 한강벨트로 번져가고 있었습니다. 이때는 강남3구와 용산구는 전국에서 유일하게 규제지역이었습니다. 토허제가 잠시 해제되었다가 다시 지정된 지역이기도 했죠. 그래서 그런 규제들을 피해 취득할수 있는 경매가 매입의 수… 2026.01.12 새벽하늘
이웃 투자 스토리
기분좋은 낙찰소식 _ 투자금 4천으로 몇개월 만에 3천 이상의 수익
반가운 소식이 전해들었습니다. 주인공은 제가 운영하는 멤버십 임원진으로 계신 SB님 입니다. 입찰가 자문을 구하시는 대다수 분들은 최저가 언저리에서 비현실적인 입찰가를 책정합니다. 그래서 대부분 입찰가를 현실성있는 금액으로 올려서 피드를 드리는 경우가 많죠. 하지만... 이분은 저와함께 몇 년 동안 실전반 강의와 멤버십을 함께 하셨던 분인지라 제법 공격적인… 2025.12.09 새벽하늘
새벽하늘 칼럼
이것도 모르고 전세 들어간다고? _ 전세금, 전세보증금 날리지 않기위해 꼭 알아야 할 것들
얼마 전 지인에게 연락이 왔습니다. 폰에 뜨는 이름을보고 느낌이 왔습니다. 안부를 물을 사이까지는 아닌데 오랜만에 연락이 오는경우는 99% 뭔가 문제가 생겼다는겁니다. 역시나... 살고있는 집이 경매로 넘어갔습니다. 그런데 그 집이 다가구입니다. 대부분 자신이 입주한 집이 아파트가 아닌경우 그 집이 다가구인지 다세대인지 구분할수 있는 분들은 많지않습니다. … 2025.12.08 새벽하늘
경매 써!머리
[경매 추천물건] 이 지역 아파트 지금이 제일 쌀때입니다
서울, 경기 아파트 매수심리가 반등하였습니다. 벌써 10.15대책 약발이 다한듯 합니다. 경기도까지 대세상승으로 전환되면 그 다음은 어디일까요? 지금 분위기에서 수도권 내집마련은 전략적으로 가야합니다. 상급지로 갈아타기 타이밍은 이미 끝났습니다. 이제 철저히 향후 호재를 반영해서 더 많이 오를지역을 선점해야 합니다. 경매로 싸게 말이죠. 이 교통망 호재를 … 2025.12.02 새벽하늘
새벽하늘 칼럼
진정한 부동산투자 고수는 바로 이분입니다!(차관님보다 훨씬 고수가 있어요...)
얼마전 사의를 표명한 이상경 차관... 투자내용을 살펴봤더니 부동산 찐고수입니다. 성남시 수정구 고등동 아파트를 17년 8월에 매입했습니다. 일단 17년 재산세를 피해갔습니다. 그리고 한달후인 17년 9월에 수정구는 조정대상지역으로 지정됩니다. 고등동 아파트에 거주했는지는 모르겠지만 취득당시 조정대상지역이 아니었기에 비과세를 위해 실거주를 할 필요가 없습니… 2025.10.31 새벽하늘
새벽하늘 칼럼
10.15 부동산대책 _ 주택시장 안정화 대책
안정화라 쓰고 사다리 걷어차기라 읽는다! 드디어 세번째 정책이 발표되었습니다. 서울] 25개구 전부 투기과열지구, 조정대상지역 지정 경기] 과천시, 광명시, 분당구, 수정구, 중원구, 영통구, 장안구, 팔달구, 동안구, 수지구, 의왕시, 하남시 투기과열지구, 조정대상지역 지정 이에 권선구는 매우 유감을 표명하고 있습니다. 왜??! 나는 아니냐고??!! 지정… 2025.10.15 새벽하늘
새벽하늘 칼럼
벌써 세번째 부동산대책 발표 임박 _ 실수요자 만큼은 건드리지 않았으면...
며칠 전 부터 곧 발표될 세번째 부동산대책관련 이런저런 말들이 많습니다. 엠바고라는 제목으로 여기 저기 돌아다니는 글들... 가장 확실한 건 규제지역 확대, 토허제 확대 그리고 가능성이 매우 높은 주담대 6억 --> 4억 다주택자 양도세 중과유예 일몰도 이미 예견된 사안이고... 여기에 15억 초과 LTV 제로, 취득세 중과 강화 등......... 어떤 … 2025.10.14 새벽하늘
경매공부 for 비기너
경매기초강의 무료공개! _ 행복한 추석 보내세요~~
이번 추석연휴.... 정말 길군요... 이번 기회에... 넷플 드라마 몇 편을 완주해볼까?.......... 아니면... 이번기회에... 경매공부를 마스터해볼까?............... 두번째 목표를 가지고 계신 분들께...... 추석선물을 드리겠습니다. 체널오픈기념으로 유료경매기초강의를 일정기간동안 무료로 공개합니다! 시리즈로 계속해서 업로드될겁니다.… 2025.10.05 새벽하늘